Míg az első negyedévet még az árak emelkedése, a másodikat pedig a stagnálás jellemezte, elképzelhető, hogy most akár csökkenés is kezdődhet, legalábbis bizonyos szegmensekben. A szakértő szerint a nagy, korszerűtlen családi házak esetében akár 20-35 százalékkal alacsonyabb árak is indokoltak lehetnek az értékesíthetőséghez.
Egy erősebb első negyedév, és egy lassuló, gyengülő második negyedév jellemezte eddig az ingatlanpiacot, melyen így is átlagosnak mondható forgalom alakult ki. Az tapasztaljuk, hogy még mindig keresleti piac van, de lassul – jelezte Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. irodájának szakmai vezetője. Mint mondta, az ingatlanpiacot idén is befolyásolták a szezonális változások, így lassulás volt megfigyelhető az iskolaszünet indulásával, ahogy a nyári hónapok időjárása, az extrém meleg sem kedvezett a bemutatásoknak.
A piaci mozgásnál ugyanakkor még mindig a kínálati ár a legfontosabb tényező, amit semmi nem ír felül. Második helyen viszont megjelent az ingatlanok energiafogyasztása, így fontossá vált nem csak a téli és a nyári rezsiköltség, hanem az éves energiafelhasználás is. Jelenleg ez az érdeklődők első kérdése – tette hozzá a szakértő, aki úgy véli, hogy a jövőben az energetikai tanúsítványoknak is nagyobb jelentősége lesz, akár házról, akár társasházi lakásról legyen szó.
Rácz Gyula szerint egyelőre kérdéses, hogy az energiaárak emelkedésével mennyire torlódnak fel a meghirdetett ingatlanok. Nyilván, ha jelentősen bővül a kínálat, az árcsökkenést hozhat, hiszen kínálati piac alakul ki. Úgy véli, hogy a jövőben jelentősebb kínálatbővülés várható a családi házak körében, amit már most is lehet érezni. Többnyire nagy, több száz négyzetméteres házak jelentek meg a piacon, miután kiderült, hogy emelkedni fognak az energiaárak.
Mint mondta, már eddig sem voltak népszerűek a korszerűtlen, elavult gépészettel, fűtésrendszerrel, rossz nyílászárókkal, gyenge szigeteléssel rendelkező nagyméretű ingatlanok, de most gyakorlatilag az eladhatatlan kategóriába fognak kerülni.
Szerinte az olyan ingatlanoknál, ahol szükség lenne korszerűsítésre, ott engednie kellene az eladónak annyit a vételárból, amennyiből egy ilyen – nem éppen olcsó – beruházás kivitelezhető. Ez átlagosan 20-35 százalékos árcsökkentést jelent, tekintve, hogy ezek az ingatlanok eddig is jellemzően túlárazottak voltak. Az árcsökkentést azonban várhatóan nehezen lépik majd meg az eladók, így várakozásai szerint ez egy hosszú és nehéz folyamat lesz.
Az árak egyébként eddig nem ereszkedtek a piacon. Az első negyedévben emelkedés volt tapasztalható, és csak helyenként jelentkezett stagnálás, esetleg némi csökkenés. A második negyedévet is inkább csak az árak emelkedésének megtorpanása jellemezte, áresésről nem beszélhettünk sem a családi házaknál, sem a lakásoknál.
A hirdetési árak sokszor irreálisan magasan alakultak: gyakran lehet találkozni most is a piaci árnál 10-15 százalékkal magasabb áron kínált ingatlanokkal, amit alkuval általában le lehet faragni. Az alku mértéke átlagosan 5-10 százalék között alakul, hiszen akadnak jól árazott ingatlanok is a piacon, melyeknél vagy egyáltalán nincs alku, vagy legfeljebb egy-két százalékról beszélhetünk. Az értékesítési időt is az ár határozza meg: akár két hét alatt is el lehet adni egy korszerű családi házat, főleg ha épp kevés hasonló ajánlat van a kínálatban.
Keresettek a panelek és a téglaépítésű lakások is, ezek között is elsősorban a felújított, korszerű ingatlanok. Garzonlakásokat mintegy 25 millióig keresnek a XVIII. kerületben a vevők, nagyobb panellakásokat pedig 35 millió forintig. Komoly igény lenne 50-70 négyzetméteres, korszerű házakra is, de ilyen nincs a kínálatban, vagy ha fel is bukkan, az jelentősen túl van árazva. Az újépítésű ingatlanok iránt viszont erősen visszaesett a kereslet, egyrészt az árak emelkedése, másrészt a “zöldhitel” kivezetése miatt.
A piacon most részben jelen vannak most a készpénzes befektetők, ahogy a hitelre vásárlók is, bár az érezhető, hogy sokan bizonytalanok, inkább kivárnak, mivel nem mernek, nem akarnak ilyen kamatok mellett hitelt felvenni – magyarázta Rácz Gyula László. Hozzátette, hogy a fiatalok körében még mindig érdemesebb szerinte a saját ingatlan után járó törlesztőrészleteket fizetni, mint a bérleti díjat. Ők általában 20-30 százalék önerővel vásárolnak, de a babaváró és a CSOK támogatással együtt a hitel a vételár 60-70 százalékát is kiteszi az esetükben.
Ami a bérleti díjakat illeti, átlagosan 150 ezer forintos havi díjról beszélhetünk az 50-60 négyzetméteres, átlagos lakások esetében, míg a jobb felszereltségű és állapotú ingatlanoknál akár a 190 ezer forintot is elérheti a havi díj a XVIII. kerületben. Ehhez persze hozzájön még a rezsiköltség – jegyezte meg a szakértő.
A jövőben egyébként szerinte leginkább a kisebb méretű, 25-45 négyzetméteres, alacsony rezsiköltségű lakások kerülnek majd a vevők fókuszába, míg a házak esetében a korszerű, energiahatékony ingatlanok felértékelődésére lehet számítani – tette hozzá.
